Sanatoria Salva Casa: le novità 2025 e i chiarimenti regionali

La Legge 105/2024¹ nota come "Salva Casa" (molti continuano a chiamarla Decreto Salva Casa pur essendo divenuta Legge dal 29 maggio 2024) nel 2025 ha introdotto ulteriori novità emerse in particolare con la pubblicazione delle Linee guida² che hanno chiarito e approfondito molti aspetti.

Tra le innovazioni più rilevanti, annoveriamo l’estensione della sanatoria del Salva Casa anche agli interventi realizzati in parziale difformità da titoli edilizi, purché non comportino variazioni volumetriche significative.

Viene inoltre introdotto un termine certo per la conclusione delle pratiche di sanatoria e un silenzio-assenso di 45 giorni per le piccole difformità edilizie, al posto del precedente silenzio-rigetto.

Il Salva Casa prevede anche un condono edilizio, cioè la possibilità di sanare difformità interne (come la diversa distribuzione degli spazi) anche in assenza di doppia conformità, purché non si compromettano le condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza.

Infine, la norma prevede nuove linee guida nazionali che uniformano i criteri di valutazione tra i Comuni, riducendo le disparità interpretative e garantendo maggiore certezza del diritto per i cittadini.

Con il Salva Casa 2025 non è più necessario che l'intervento sia conforme sia alla normativa edilizia vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale, purché si tratti di difformità minori (ad esempio, piccoli spostamenti di tramezzi, variazioni nelle aperture, ecc.).
L’eliminazione della cosiddetta “doppia conformità” rende sanabili situazioni bloccate da anni, anche se l’opera è conforme agli strumenti urbanistici attuali. Esempio: un appartamento presenta un tramezzo spostato rispetto al progetto originario, ma la modifica non incide su volumi o strutture portante, prima era insanabile, ora può essere regolarizzato con una semplice CILA.
Il Salva Casa amplia le soglie entro cui sono considerate tolleranze costruttive non sanzionabili, ad esempio piccole discrepanze dimensionali tra progetto e realizzazione (come differenze di altezza, superficie o volume, applicabili anche rispetto ai minimi igienico‑sanitari e alle distanze tra edifici). Se il tuo intervento è iniziato dopo il 24 maggio 2024, puoi avere uno scostamento fino al 2 % su qualsiasi parametro senza necessità di sanatoria. Per lavori anteriori a quella data, puoi beneficiare dello scostamento maggiore (fino al 6 %), a seconda della superficie utile dell’unità:

• < 60 m² → 6 %
• 60–100 m² → 5 %
• 100–300 m² → 4 %
• 300–500 m² → 3 %
• > 500 m² → 2 %

Le nuove soglie permettono di evitare il ricorso alla sanatoria per lievi scostamenti tecnici che non incidono sulla sicurezza o sull’assetto urbanistico. Ad esempio, se una finestra per tetti risulta spostata di pochi centimetri rispetto al progetto autorizzato, ora non serve più una sanatoria.

Un’altra novità riguarda la possibilità di regolarizzare abusi su parti comuni di condomini (es. vani scala, cortili, sottotetti) senza compromettere la regolarità delle singole unità immobiliari. In precedenza, la presenza di un abuso su una parte comune poteva bloccare l’intera procedura di compravendita o mutuo per tutto l’edificio. Ora, invece, le singole unità in regola possono essere considerate autonomamente.
Il testo definitivo del Salva Casa introduce infine un principio di silenzio-assenso per alcune tipologie di sanatoria o regolarizzazione: se l’amministrazione non risponde entro 45 giorni dalla presentazione della domanda completa, la pratica si intende approvata per Legge.

Una delle novità più rilevanti introdotte dalla norma Salva Casa riguarda l’accertamento della conformità urbanistica degli immobili. Fino ad oggi, per vendere o sanare un immobile era necessario reperire tutta la cronologia dei titoli edilizi (licenze, concessioni, permessi, varianti, sanatorie, ecc.) fin dalla prima costruzione. Un’operazione lunga, costosa e in molti casi impossibile, soprattutto per edifici datati o privi di documentazione completa.

Con il Salva Casa 2025, invece, in determinate situazioni, è sufficiente l’ultimo titolo edilizio valido per attestare la regolarità urbanistica, (ad esempio: un permesso di costruire, una sanatoria, una SCIA o CILA valida). Non è più necessario dimostrare che ogni singola modifica precedente fosse perfettamente documentata, a meno che non vi siano evidenti difformità rilevanti.

L’applicazione della Legge Salva Casa procede a livello regionale con tempistiche differenziate: alcune Regioni, come Lombardia, Lazio e Umbria, hanno già completato l’adeguamento normativo, mentre altre, come Sicilia ed Emilia-Romagna, hanno avviato un recepimento solo parziale.

La giurisprudenza amministrativa (TAR) conferma che il Salva Casa si applica anche ai procedimenti pendenti prima dell’entrata in vigore, in favore dei cittadini. A titolo di esempio, nel prossimo paragrafo esporremo un caso che ha fatto giurisprudenza.

La recente sentenza del TAR della Campania n. 406/2025 ha annullato un ordine di demolizione e un diniego di sanatoria riguardanti un sottotetto trasformato in abitazione e una tettoia, riconoscendo l’applicazione del Salva Casa 2025 anche a procedimenti pendenti.³

Il tribunale campano ha applicato il principio dello ius superveniens, cioè le norme più favorevoli introdotte dal Salva Casa devono valere anche per richieste non ancora concluse definitivamente.

Questa sentenza apre la strada alla regolarizzazione di interventi precedentemente considerati irregolari, semplificando l’iter e favorendo la tutela della proprietà.

La Legge Salva Casa 2025 introduce un rafforzamento delle responsabilità dei tecnici abilitati (architetti, ingegneri, geometri) nei procedimenti di sanatoria edilizia. Tra le novità principali vi è l’obbligo di asseverazione dettagliata, con cui il professionista deve attestare la conformità urbanistica e paesaggistica dell’immobile o dell’intervento da regolarizzare. Questo documento non è più un mero supporto alla pratica, ma diventa parte integrante del procedimento amministrativo.

Il tecnico è chiamato a dichiarare con precisione e sotto la propria responsabilità che l’opera rispetta i requisiti normativi richiesti: in caso di dichiarazioni false o inesatte, è previsto un inasprimento delle sanzioni penali e disciplinari, oltre a potenziali responsabilità civili.

Inoltre, il Salva Casa prevede il coinvolgimento diretto dei tecnici anche nella gestione delle tolleranze costruttive, nella ricostruzione dello stato legittimo e nella verifica del silenzio-assenso. Ciò rafforza il loro ruolo operativo ma ne amplia anche i margini di esposizione a contestazioni e controlli.

Le Regioni hanno un ruolo attivo nell’attuazione del Salva Casa, avviando azioni concrete per semplificare l’applicazione delle nuove norme sul territorio.

In Lombardia⁴, è stata aggiornata la modulistica unificata regionale per SCIA, CILA e sanatorie, rendendola compatibile con le novità introdotte dal Salva Casa. Inoltre, la Regione ha investito nella digitalizzazione completa dello Sportello Unico per l’Edilizia (SUE), rendendo obbligatorio l’invio telematico delle pratiche e attivando funzionalità per la verifica automatica della conformità, con l’obiettivo di snellire i tempi.
Il Lazio⁵, attraverso una serie di note esplicative e incontri con gli ordini professionali, ha fornito chiarimenti operativi sui temi più sensibili, come il recupero abitativo dei sottotetti, ora reso più accessibile, e la semplificazione dell'accertamento paesaggistico per piccole difformità. L’ente ha anche avviato un tavolo tecnico permanente per monitorare l’applicazione uniforme nei diversi Comuni, spesso soggetti a interpretazioni disomogenee.

La Regione Veneto⁶ ha adottato una strategia di semplificazione degli iter edilizi, in particolare per gli interventi di lieve entità. Ha promosso una circolare che incoraggia gli uffici tecnici comunali a chiudere rapidamente le pratiche pendenti che rientrano nei nuovi margini di sanabilità previsti dalla norma, evitando inutili prolungamenti e garantendo uniformità applicativa. Inoltre, è allo studio una piattaforma regionale condivisa per il monitoraggio delle sanatorie edilizie.

In questo contesto, la crescente attenzione al recupero abitativo dei sottotetti rappresenta un'opportunità anche per migliorare la qualità degli spazi tramite soluzioni che garantiscano comfort e luce naturale. Le finestre per tetti VELUX, ad esempio, offrono una risposta concreta alle esigenze di riqualificazione luminosa e ventilazione negli ambienti mansardati, contribuendo al benessere abitativo e all’efficienza energetica.

Il Salva Casa 2025 contiene molte vantaggiose novità per il settore edilizio, con ricadute immediate sia per i cittadini che per il mercato immobiliare. La possibilità di ottenere la sanatoria in tempi rapidi, anche entro 45 giorni grazie al silenzio-assenso, consente di superare lungaggini burocratiche che potevano bloccare la disponibilità degli immobili.
Inoltre, la riduzione dei contenziosi sullo “stato legittimo”, spesso motivo di incertezza nelle compravendite è utile per la regolarizzazione di immobili datati o con difformità minori.
Nel complesso, il Salva Casa favorisce una riattivazione del patrimonio edilizio esistente, agevolando vendite e acquisti e aiutando i proprietari a risolvere situazioni sospese da anni.