A livello nazionale la norma Salva Casa nasce per facilitare le pratiche che riguardano piccoli abusi e difformità edili, riattivando il mercato immobiliare.
2. La Regione Lombardia ha recepito il Salva Casa
La Regione Lombardia ha adeguato le normative edili al Salva Casa nazionale e successivamente ha aggiornato tutta la modulistica relativa.
3. Il Comune di Milano prevede regole più restrittive
Il Comune di Milano, pur recependo la Legge Salva Casa nazionale e la relativa normativa regionale, ha interpretato alcune regole in modo più rigido.
Cosa prevede il Decreto Salva Casa e cosa cambia in Lombardia
La Legge nazionale 105/2024¹ detta "Salva Casa" e comunemente in alcuni casi ancora chiamata “Decreto Salva Casa”, in vigore da maggio 2024, semplifica e regolarizza piccoli abusi o difformità edilizie.
La legge Salva Casa permette:
- tolleranze costruttive (piccole differenze tra progetto presentato in Comune e realizzazione)
- la regolarizzazione delle difformità formali, come varianti minori in corso d’opera o interventi eseguiti senza comunicazione
- l'estensione del principio del silenzio-assenso alle richieste di permesso in sanatoria: decorsi i giorni previsti senza risposta (variano a seconda del permesso) si può considerare l’istanza accolta
- amplia gli interventi ammessi in edilizia libera
- interviene sui cambi di destinazione d’uso, consentendo il passaggio da una destinazione all’altra, all’interno della stessa categoria (residenziale, commerciale, ecc.).
La Lombardia ha recepito le norme del Salva Casa con la Legge regionale 20 del 6 dicembre 2024.² In seguito, con la deliberazione della Giunta Regionale (D.G.R.) n. XII/4246 del 15 aprile 2025³, la Lombardia ha aggiornato al Salva Casa anche la modulistica unificata in edilizia.
Pur rispettando la normativa nazionale e regionale, il Comune di Milano applica regolamenti edilizi locali (altezze minime, superfici, volumetrie, requisiti igienico-sanitari) che possono ostacolare o rendere più costose le sanatorie previste dal Salva Casa.
Tabella di confronto – Salva Casa nazionale vs Regione Lombardia
Milano e grandi Comuni lombardi: cosa succede a livello locale
Milano, rispetto ai Comuni più piccoli della Lombardia, ha adottato un approccio più rigido e specifico.
In particolare, per adeguarsi al “Decreto” Salva Casa, il Comune di Milano ha pubblicato una propria modulistica per le sanatorie edilizie, diversa e più dettagliata rispetto a quella regionale e nazionale. Data la complessità del tessuto urbano milanese e la presenza di vincoli storici, la città richiede controlli più rigorosi su tolleranze costruttive e sicurezza.
Altri Comuni lombardi: recepimento e modulistica
Cambi di destinazione d’uso: cosa è ora consentito in Lombardia
In Lombardia, con il recepimento regionale del Salva Casa, sono stati ampliati i casi di cambio di destinazione d’uso ammessi anche senza opere edilizie, se:
- non alterano parametri urbanistici e dotazioni standard come parcheggi, verde pubblico
- sono compatibili con la destinazione d’uso prevista
- non coinvolgono immobili vincolati.
Ad esempio, il cambio di destinazione d’uso da deposito a ufficio è ammesso se l’immobile si trova in una zona dove entrambe le destinazioni sono compatibili e non ci sono aumenti di carico urbanistico; da locale accessorio a uso abitativo (es. da sottotetto a stanza) è ammesso solo se i requisiti igienico-sanitari sono rispettati (altezze, illuminazione, aerazione).
Foto di Andrea Segliani
Recupero dei sottotetti: le opportunità del Salva Casa lombardo
Cosa si può sanare con il “Decreto” Salva Casa? Il Salva Casa ha reso più accessibile il recupero dei sottotetti e la trasformazione di questi spazi in ambienti abitabili. Anche la Regione Lombardia, con la L.R. 20/2024, ha recepito e integrato queste novità.
La norma prevede che il recupero di sottotetti da locali accessori (soffitte, solai) a stanze abitabili possa avvenire con procedura semplificata a condizione che l’immobile sia in zona urbanizzata, siano rispettati i requisiti igienico-sanitari e non vi siano vincoli storico-artistici.
La trasformazione è possibile senza opere strutturali rilevanti, tramite semplice SCIA, con asseverazione tecnica.
La Lombardia permette il recupero dei sottotetti grazie alla ventennale L.R. 12/2005; ora, con la L.R. 20/2024, mantiene alcune specificità:
- conferma la possibilità di aumentare l’altezza utile del tetto tramite modifiche alla copertura, nel rispetto del piano regolatore comunale (PGT)
- se il sottotetto viene recuperato senza modificare la sagoma dell’edificio, può non essere conteggiato nei volumi massimi previsti
- queste regole si possono applicare anche agli edifici esistenti fuori centro urbano, purché costruiti in modo legittimo e serviti da urbanizzazioni.
La normativa aggiornata consente anche il recupero abitativo dei seminterrati. In Lombardia, ciò è possibile se il locale rispetta i requisiti igienico sanitari, non si trova in zona a rischio idrogeologico o soggetta a vincoli. In questi casi, anche il seminterrato può essere trasformato in residenza o ufficio, previa verifica tecnica e presentazione di Permesso di costruire o SCIA.
In caso di cambio di destinazione d’uso di sottotetti o seminterrati, l'illuminazione e l’aerazione naturale restano requisiti fondamentali da rispettare.
Per questo motivo, nel caso di recupero del sottotetto scegliere soluzioni come le finestre per tetti può fare la differenza. Le finestre per tetti VELUX migliorano il comfort abitativo e, portando all’interno luce naturale e aria, contribuiscono al rispetto delle normative. Più finestre disposte in punti diversi della casa o due o più finestre affiancate aumentano la luminosità degli ambienti, portano luce naturale in profondità e valorizzano il nuovo sottotetto recuperato.
Modulistica aggiornata: i nuovi moduli per presentare domanda in Regione Lombardia
Ecco i principali moduli aggiornati al Salva Casa e validi in Lombardia:
- modulo per la richiesta di accertamento di conformità: per sanare interventi realizzati senza titolo abilitativo
- CILA in sanatoria: per interventi minori (come modifiche non strutturali) eseguiti senza la comunicazione
- SCIA in sanatoria: per interventi più rilevanti, purché conformi e sanabili
- comunicazione di regolarizzazione di lievi difformità edilizie, per tolleranze costruttive o variazioni non sostanziali (novità del Salva Casa).
Modulo Unico Titolare: cosa cambia
Anche il Modulo Unico Titolare è stato aggiornato. Con le nuove disposizioni sono state integrate nuove causali legate al Salva Casa, per consentire:
- la regolarizzazione di tolleranze costruttive (es. piccoli spostamenti di tramezze, finestre, ecc.)
- la presentazione di sanatorie semplificate (es. CILA/SCIA in sanatoria)
- la comunicazione di difformità minori sanabili senza nuova autorizzazione.
La Regione Lombardia mantiene alcune voci proprie del modulo, ad esempio per dichiarare la conformità al Piano di Governo del Territorio (PGT) locale o per richiedere il recupero abitativo di sottotetti o seminterrati secondo norme regionali.
Relazione Tecnica di Asseverazione: nuove sezioni da compilare
Con il Salva Casa e l’adeguamento della Lombardia, anche la Relazione Tecnica di Asseverazione è stata aggiornata: ora i tecnici devono compilare nuove sezioni e fornire maggiori dettagli per dimostrare che l’intervento può essere sanato.
Una delle novità riguarda le tolleranze costruttive: il professionista deve verificare se le piccole difformità rientrano nei limiti di Legge e sono sanabili.
Un’altra sezione da compilare riguarda la “doppia conformità” che deve essere rispettata per “abusi gravi”: l’opera dev’essere in regola sia con le norme urbanistiche di oggi, sia con quelle in vigore quando è stata realizzata.
Inoltre, per i casi di cambio di destinazione d’uso senza opere (es. da sottotetto ad abitazione), va dichiarato che non siano state fatte modifiche strutturali e che i requisiti igienico-sanitari (altezza, luce, ventilazione) siano rispettati.
In Lombardia, particolare attenzione va posta alla conformità con il PGT del Comune in cui si trova l’immobile.
Come fare domanda per il Salva Casa in Lombardia
Per accedere alla sanatoria prevista dal Salva Casa in Lombardia, è necessario seguire una procedura che può variare tra Comuni (soprattutto a Milano). In generale:
- il tecnico effettua un sopralluogo per valutare le difformità
- il professionista descrive le difformità, dimostra che sono sanabili e allega i documenti
- va compilato il Modulo Unico Titolare, i moduli CILA, SCIA o di accertamento di conformità
- la documentazione va inviata tramite il portale SUE/SUAP
- vanno pagati i diritti di segreteria e, se prevista, una sanzione per sanare l’abuso ed eventuali oneri urbanistici
- l’ufficio comunale verifica la documentazione, può richiedere integrazioni.
Se tutto è conforme, la sanatoria viene approvata per CILA/SCIA, o con il provvedimento per l’accertamento di conformità.
Documentazione necessaria, tempistiche e costi
Per presentare domanda di sanatoria con il Salva Casa in Lombardia, serve la seguente documentazione:
- la relazione tecnica asseverata e firmata digitalmente
- le planimetrie ante e post intervento
- la documentazione fotografica
- gli estratti catastali aggiornati
- la copia dei titoli edilizi pregressi
- la copia degli strumenti urbanistici e delle norme tecniche locali
- il Modulo Unico Titolare firmato
- la ricevuta dei pagamenti dovuti.
La pratica va poi inviata telematicamente (Milano ha un portale specifico, mentre nei Comuni più piccoli si usa il sistema regionale standard).
Per quanto riguarda le tempistiche, in caso di CILA o SCIA in sanatoria, la regolarizzazione è immediata con la presentazione. Se l'abuso è più rilevante, serve l’accertamento di conformità, il Comune ha 60 giorni di tempo per rispondere e può chiedere integrazioni e allungare i tempi.
Infine, per conteggiare i costi, vanno considerati i diritti comunali di segreteria, tra i 50 e 250 euro. Se l’abuso è importante, bisogna pagare anche una sanzione che dipende dalla gravità del caso, varia da poche centinaia a diverse migliaia di euro. Si aggiunge poi il compenso del tecnico: parte da circa 1.000 euro, ma aumenta in base alla complessità della pratica e alla dimensione dell’immobile.
Ci sono molte variabili che vanno ad incidere nei costi complessivi, compresa la zona in cui avviene il lavoro, per cui è bene rivolgersi al professionista per un preventivo più preciso.
Conclusioni: un’occasione per valorizzare l’esistente anche in Lombardia
La norma Salva Casa ed il recepimento il Lombardia offrono un’opportunità di valorizzare il patrimonio edilizio esistente, soprattutto nei centri urbani dove piccoli abusi formali o difformità minori hanno bloccato per anni lavori di ristrutturazione e compravendite.
Il recupero dei sottotetti, già previsto da tempo in Lombardia, trova oggi nuovo slancio grazie alla possibilità di sanare e trasformare questi spazi in abitazioni, anche con modifiche alla copertura o senza incidere sugli indici volumetrici. La normativa lombarda si dimostra tra le più avanzate, combinando rigore urbanistico e apertura al riuso degli spazi.
Eris Caon
Laureato all’Università di Padova nel 2004, cantiere dopo cantiere ha sviluppato competenze solide nelle tecnologie costruttive e nell’innovazione di soluzioni edificio-impianto, con l’obiettivo di realizzare edifici sicuri, performanti e sostenibili.
Negli anni ha approfondito il tema delle normative nel settore dell’edilizia, trovando in VELUX il partner ideale per mettere a disposizione il suo know-how.